2、商圈类型分析
商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时，应充分考虑店铺的定位、所吸引的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言，商圈形态可以分成以下几种：

1. 商业区

商业区行为集中的地区，其特色为商圈大，流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。其消费习惯具有快速、流行、娱乐、冲动消费的特色，而且消费金额比较高。
● 住宅区
建议开咖啡馆的住宅区内的住户数量至少须有3000户以上，大概居住一万以上，并以年青上班一族、白领居多为主。住宅区的消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。一般不建议在住宅区开咖啡馆，如果要开可以结合多点小食品，蛋糕等，结合咖啡和其它饮料的销售。

1. 文教区

文教区附近一般有学校或者多所学校，其中以私立学校和补心班集中区较为理想。该区的消费群以学生居多，消费金额普通遍不高，但经营起来相对休闲，而且租金压力不高。容易培养各种消费群体。

1. 办公区

办公区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其其中的上班族在外就餐比例非常高。其消费习性为便利性。此类的咖啡馆，建议有优惠的中午套餐，当然以简餐为主，在良好的环境吃一餐午饭对下午的工作绝对是一种好情的培养。
●混合区
混合区分为住商混合，住教混合，工商混合等。混合区具备单一商品圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化消费习性。
混合区往往有很多好的店铺寻找，而且租金并不很贵，针对的客户可以是多向性的，经营的时间可以比较长，但位置最好在混合区的比较明显位置。

3、商圈调查的内容
在确定了调查商圈的基本位置后，选赴者应对预选的商圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情况。其中需要调查的要点具体如下：
◎固定人口数：是指居住在商圈内的住户数量。
◎人口密度：是将区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设店铺。
◎人口增长率：指随着城市发展而增加的人口数，例如新建城区等会有很多外流人口的进入。
◎日夜人口数：由于店铺经营时间长短不一，有的长达24小时，因此白天的人口数量非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口数是店铺业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班族回家后，商圈内人口就会明显减少。
◎职业、年龄、教育程序、所得：不同职业、年龄的人对于商品的需求偏好角度有所没同，同样的教育程序也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响人们支出额度及店铺的客单价。
◎交通：交通因素变非常重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系人潮，也关系着业绩的成长。
◎消费习性、生活习惯调查：不同的消费习性与生活习惯对产品的种类、组合及需求有所不同。
◎大楼种类：不同的大楼有不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，其购买力普通较高。百货公司及休闲娱乐场所能吸引顾客，聚客力高，可作为店铺经营的互动指标。

商圈调查因素一表格分析

商 圈 总 体 要 素	数量要素	人口数 客流量、客流规律 本体系所在行业的销售额、营业面积 本体系所在行业的主要卖场状况 交通量及交通设施
	质量要素	人口的年龄、职业、家庭人口构成 收入水平、消费水平、消费特征 就业状况、产业结构 竞争店、互补店的分布 市政设施 城市规划
竞 争 店 的 因 素	主体方面	竞争店规模、业态 竞争店的产品结构、楼层构成 竞争店的营销及组织活动状况 竞争店吸引顾客的设施状况，如停车场
	附加因素	文化、公共设施的有无

商圈调查要对竞争对手予以格外关注，因为商圈内的竞争对手会与未来店铺之间构成近距离的“肉搏站”关系。为了便于分析和观察，选址者还可以画一张商圈平面图，图中应主要显示街道名称、主要公共设施、交通线路、人口流动线路、主要竞争者位置标志。

 

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